Thuê và cho thuê nhà là một trong số những giao dịch phổ biến hiện nay, kéo theo đấy là việc hợp đồng thuê nhà được sử dụng thường xuyên. Vậy hợp đồng thuê nhà có cần công chứng để có giá trị pháp lý không?
Table of Contents
Hình thức của hợp đồng thuê nhà
Tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng nhà ở sẽ do các bên thỏa thuận và phải lập thành văn bản, gồm các thông tin sau:
– họ và tên của cá nhân, tên của công ty và địa chỉ của các bên;
– miêu tả dấu hiệu của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đấy. so với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, dùng chung; diện tích dùng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục tiêu thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
– thành quả góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu như hợp đồng có thỏa thuận về giá; hoàn cảnh mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải làm theo quy định đó;
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu như là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư tạo ra mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– đảm bảo của các bên;
– Các thỏa thuận khác;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký tích hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng, chứng thực?
Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định, hoàn cảnh tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thược quyền sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không không thể không phải công chứng, chứng nhận hợp đồng, trừ hoàn cảnh các bên có mong muốn.
Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ hoàn cảnh có đòi hỏi từ các bên của hợp đồng. tuy nhiên khuyến khích cá nhân, tổ chức khi thuê nhà chứng thực, công chứng hợp đồng thuê nhà để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà.
rủi ro khi không công chứng hợp đồng thuê nhà
trên thực tế có không ít người ngại công chứng hợp đồng thuê nhà, nguyên nhân trọng điểm là vì không muốn phải đóng thuế. Bởi vào thời điểm hiện tại, người thuê thuê nhà sẽ phải đóng tất cả 2 loại thuê gồm: Thuế thành quả gia tăng, thuế môn bài và Thuế thu nhập cá nhân.
Không ít người muốn “né” khoản thuế này đã đã ký cùng lúc 2 hợp đồng, một là hợp đồng với thành quả thực và thêm 1 hợp đồng công chứng nữa với giá thuê thấp hơn để giảm số tiền phải đóng thuế.
Để “lách” thuế còn xuất hiện tình trạng các bên ký kết hai hợp đồng cùng lúc. trong số đó, một hợp đồng là giá thực, còn một hợp đồng ra công chứng với không mắc hơn nhiều để giảm thuế phải đóng. tuy nhiên, chúng ta cần nắm được những rủi ro, thiệt hại khi không công chứng hợp đồng thuê nhà để thực sự hiểu hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hay không.
Khó đòi lại tiền đặt cọc
Tiền cọc là khoản tiền nhằm bảo đảm việc thực hiện thỏa thuận và cam kết của đôi bạn bên. nếu như xuất hiện sự cố, mâu thuẫn thì hợp đồng cọc chính là căn cứ để xử lý. rõ ràng, Khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định về việc giải quyết tiền cọc khi thuê nhà như sau:
-
hoàn cảnh các bên thực hiện việc thuê nhà: Khoản tiền cọc sẽđược trừ vào tiền thuê nhà hoặc trả lại cho bên thuê.
-
hoàn cảnh cho thuê từ chối không cho thuê nhà: Bên cho thuê phải trả tiền đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc cho bên thuê
-
trường hợp bên thuê không thực hiện thuê nhà: Tiền cọc sẽ thuộc về bên cho thuê nhà.
Lưu ý: trường hợp có thoả thuận khác thì các bên làm theo những thoả thuận đấy.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không hẳn bạn đã rõ. Việc công chứng này giúp chứng minh trước pháp luật các bên thuê nhà có thoả thuận về việc đặt cọc và giải quyết số tiền đặt cọc.
Chủ nhà có thể tự ý tăng giá thuê
Trong hợp đồng thuê nhà sẽ có quy định rõ ràng về giá thuê, cách thức thanh toán, thời hạn thuê nhà… cũng như các điều khoản liên quan tới tiền thuê nhà như việc tăng, giảm giá thuê nhà theo thời gian.
Những quy định này đều là sự thoả thuận của các bên chính Vì điều đó trong quá trình thuê, khi có hợp đồng, các bên chỉ cần làm theo những điều khoản đã thoả thuận. nhờ vậy, sẽ không phát sinh những hành vi có thể ảnh hưởng đến quyền và ích lợi hợp pháp của các bên.
không nên đăng ký thường trú
Căn cứ theo quy định tại Điều 20 Luật Cư trú 2020 các trường hợp được đăng ký thường trú tại nhà thuê trọ nếu được chủ nhà trọ chấp thuận cho đăng ký thường trú và diện tích nhà trọ bảo đảm không thấp hơn 8m2 sàn/người.
Cũng theo quy định tại Khoản 3 Điều 21, Điều 22 Luật Cư trú này, khi đăng ký thường trú tại nhà thuê, người thuê cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
-
Tờ khai thay đổi nội dung cư trú có xác nhận và chữ ký của chủ trọ.
-
Hợp đồng thuê nhà đã được có công chứng
-
Các tài liệu, giấy tờ liên quan chứng minh đủ điều kiện về diện tích của nơi trọ.
Công chứng hợp đồng thuê nhà ở
Trình tự thực hiện:
– Người đòi hỏi công chứng nộp một bộ hồ sơ đòi hỏi công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
– Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. hoàn cảnh hồ sơ yêu cầu công chứng rất đầy đủ, ổn với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
– Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ đòi hỏi công chứng có rắc rối chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người đòi hỏi công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng mục tiêu của hợp đồng là vẫn chưa có thật thì công chứng viên đề nghị người đòi hỏi công chứng làm rõ hoặc theo đề xuất của người đòi hỏi công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; hoàn cảnh không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
– hoàn cảnh nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không phạm luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên biên soạn hợp đồng.
– hoàn cảnh hợp đồng được biên soạn sẵn, công chứng viên kiểm duyệt dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không ổn với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. trường hợp người đòi hỏi công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
– Người đòi hỏi công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người đòi hỏi công chứng nghe. trường hợp người yêu cầu công chứng chấp thuận toàn bộ thông tin trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.
Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng
Thành phần hồ sơ:
– Phiếu đòi hỏi công chứng hợp đồng, văn bản
– bản copy Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản copy giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
– bản copy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; bản copy Giấy chứng thực quyền sở hữu nhà ở và quyền dùng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở; bản sao Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác luôn đi chung với đất;
– Hợp đồng (trường hợp tự biên soạn sẵn).
– bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định nên có. bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng cần có thông tin rất đầy đủ, chính xác như bản gốc và không phải có chứng nhận. Khi nộp bản copy thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
tóm lại
Trên Đây là những kiến thức các thủ pháp lý liên quan đến công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Dù pháp luật không quy định bắt buộc hợp đồng phải công chứng, mặc dù vậy, lamnhaviet.vn khuyên bạn đọc nên công chứng hợp đồng thuê nhà để tăng tính pháp lý, đảm bảo an toàn và hạn chế mâu thuẫn, rủi ro không đáng có sau này!
